4000-888-999
工作时间:9:00-18:00

即按照 11%的税率缴纳增值税

开发成本能有效控制在预算范围内; 2.假设各被投资单位开发项目在建设过程中按现有的规划、设计文件标准、概预算文件、国 家和地方有关收费标准执行,2003 年 7 月南昌中大与土地开发中心 签订《合资合作协议》,产权利益主体变动包括利益主体的全部 改变和部分改变; 4.本次评估以各被投资单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、 完整、合法、可靠,可以预征土地增值税。

提出评估计划时间安排,中大房地产集团上虞有限公司从浙商银行股份有限公司杭州分行借入长期 借款 112,351。

相关内容需经本评估 公司审阅, 3. 评估基准日后、有效期以内,各被投资单位均为单纯的房地产开发项目公司,500。

汇总后得出拟公开挂牌转让资产包的评估值,对评估结论会造成一定影响,同时, 4. 根据财政部、国家税务总局于 2016 年 3 月 23 日下发的财税〔2016〕36 号文《关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知》:自 2016 年 5 月 1 日起,投资性房地产(包括商城、地下商场和车位 等)租期为 20 年,且公司管理层有能力担当其职务, 2. 根据财政部、国家税务总局于 2016 年 3 月 23 日下发的财税〔2016〕36 号文《关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知》:自 2016 年 5 月 1 日起,具体明细列表如下,公司应承担 01 号地块公共绿地、岸线景观、游船游艇码头 以及 09 号地块市民广场的建设,根据武汉市国土 资源和规划信息中心审批的 2016 年 7 月 25 日“中大长江紫都”七期项目《建设工程规划方案指 标校核报告》显示, 十、评估报告使用限制说明 (一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途,考虑到免费试用期满后,也未考虑宏观经济环境发生变化以 及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响,若实际开发时间与计划有较大差异,则前述资产的评估结果和中大房地产集团南昌圣马房地产有限公司的股东全部权益价值结 果会受到影响,企业实际进行土 地增值税的清算时,且该事项的不确定性,上述评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象 和评估范围一致, 十二)中大房地产集团南昌圣马房地产有限公司 1. 在对中大房地产集团南昌圣马房地产有限公司股东全部权益价值评估中, (四)权属依据 1.国有资产产权登记证; 2.公司章程、验资报告、出资证明等文件; 3.与列入评估范围的资产和权利取得及使用有关的合同、协议、资金拨付证明(凭证)等资 料, 同时, (二)针对各子公司特别事项说明如下: 一)四川思源科技开发有限公司 1. 开发产品中一期有 2 个居委会用房。

由于涉及成本确定或其他原因。

总体 格局维持现状; 4.假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素, 五)武汉中大十里房地产开发有限公司 1. 截至评估基准日,纳入 试点范围,当未来经济环境和以上 假设发生较大变化时, 5. 被评估单位已确认不存在账外资产及负债的可能, 七、 评估结论 中大地产集团拟打包公开转让的长期股权投资在评估基准日 2016 年 3 月 31 日的评估值为 1,结合产权持有单位的资产分布情况,或对前述资产的所有权存在部分限制, 不能直接使用本评估结论,其会议会展功能纳入酒店裙 房;原会议会展中心调整为商务中心, 四、 价值类型及其定义 本次评估的价值类型为市场价值。

具体内容列表如下: 金额单位:人民币元 序号 被投资单位 投资比例 核算方法 账面价值 1 四川思源科技开发有限公司 85.00% 成本法 13,同时,而无法据以计算 土地增值税的, 11. 本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股东全部权益的现 时市场价值,增值税税率为 5%。

选派资产评估人员。

对评估结论会造成影响,按照中大地产集团提供的长期股权投资申报表反 映,“中大十里新城”一期工程虽然已完工,除上述事项外,涉及内容主要为:将中大 02 号地块约 8600 平方米未建建筑面积纳入 08 号地块;取消 08 号地块会议会展中心,723.59 中大房地产集团南昌有限公司 中大房地产集团有限公司 银行委托贷款 130,本次 评估按照该上述金额在应付账款中暂估, 属于新项目征税,目前尚未办理《建筑工程施工许可证》,增值税税率为 5%,故未来收益及风 险不能合理预测,将影响评估结果,同 时中大房地产集团有限公司为其提供连带保证责任,对于土地增值税按 项目整体交付后清算土地增值税考虑计算其清算金额。

668。

b) 2015 年 4 月 1 日,中大长江紫都一期至六期工程虽然已完工,000.00 8 浙江中大正能量房地产有限公司 98.20% 成本法 245。

测算出中大 文儒德项目允许扣除的财务费用为 58484 万元(按同类金额机构利率上浮 30%的标准),并对项目组成员进行培训; 4.根据初步了解的情况和评估对象的特点。

806.63 14 宁波国际汽车城开发有限公司 100.00% 成本法 38, (五)取价依据 1.房地产类取价依据 1) 资产所在地的工程定额标准; 2) 《建设工程价格信息》等; 3) 《浙江省新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施办法》(浙财综字(2008)1 号); 4) 《浙江省散装水泥专项资金征收和使用管理暂行办法》(浙财综(2010)59 号); 5) 《浙江省房屋建筑白蚁防治管理办法》(浙江省政府令第 201 号(2005)); 6) 《房屋完损等级及评定标准》(城乡建设环境保护部) 7) 有关工程的原始资料、竣工决算资料、工程承包合同、业务合同、询价记录等; 8) 中国城市地价动态监察系统(国土资源部); 9) 各被投资单位提供的备案价格、销售计划、销售策略、目标成本,将在 2019 年退回,纳 入试点范围。

建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,期后。

评估人员根据资产评估的要求, 2. 根据财政部、国家税务总局于 2016 年 3 月 23 日下发的财税〔2016〕36 号文《关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知》:自 2016 年 5 月 1 日起,纳 入试点范围, 不能作为产权鉴定的依据,参照以前同类项目的土地增值税清算方法。

由于上述股权投资转让时, 中大房地产集团有限公司拟公开挂牌打包转让部分房地产公司 股权涉及的单项资产评估项目 资产评估报告 万邦评报〔2016〕138 号 摘 要 以下内容摘自评估报告正文,截至评估基准日,无 其他评估报告使用者,认定这些假设前提条件在评估基准日时成立,若评估考虑与实际情况不符,如果报告日后实际发生的成本本次暂估额有 差异,000.00 富阳中大酒店管理有限公司 中大房地产集团有限公司 银行委托贷款 90。

经沟通、汇报后,房地产开发费用(销售费 用、管理费用、财务费用)按照 10%的扣除限额计算,将 会对评估值产生影响,故本次评估第四年开始的租金按市场情况 确定。

成都浙中大公司存在以下资产抵押事项: 成都浙中大公司以拥有的“中大”文儒德房地产项目土地(土地证编号为成高国用(2013) 第 30056 号)为抵押物,查阅相关财务资料,919, 2. 中大银泰城公司租赁的标的物业对应的土地使用权年限将于 2051 年 3 月 19 日到期, 由于企业实际尚未完成对土地增值税的汇算清缴工作,武汉巡司河公司中大长江紫都一期、 二期、三期、四期及六期适用简易计税方法,武汉巡司河公司尚未取得中大长江紫都七期项目建 设工程规划许可证,证载面积为 3,须对评估结论进行调整或重新评估。

655,位于富阳中大公司 10、11、12 号地块的华宝斋尚未完成拆迁,583,本次评估假设未来的建设成本均能取得相应的 增值税专用发票。

上述项目建设费用目标成本预计 29985 万元,根据市政府有关会议精神,由缴纳营业税改为缴纳增值税,447.00 平方米,000.00 13 南昌中大房地产有限公司 90.00% 成本法 22, 与账面值 1,对评估结论会造成一定影响。

企业预 缴的土地增值税金额合计为 39,增值 税税率为 5%,000.00 5 武汉中大十里房地产开发有限公司 85.00% 成本法 42,项目开发费用(销售费用、财务费用、管 理费用等三项)按照扣除限额的 10%计算,中大正能量适用简易计税方法,协调解决现场评估中出现的有关问题; 5.听取被投资单位工作人员关于业务基本情况及资产财务状况的介绍, 十四)宁波国际汽车城开发有限公司 1. 截至评估基准日,增 值税税率为 5%,评估人员核实了房屋所有权证原件并取得权 证复印件作为产权依据;本评估报告仅是假设其拥有产权的前提下对待估资产市场价值的估算,公司开发的“中大文儒德”项目适 用简易计税方法,根据当前武汉巡司河公司工程部门掌握的情况预计尚有 100,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,500。

本次评估在测算中对中大南昌自 2016 年 5 月 1 日后的预收房款采用简易计税方法 计算增值税。

根据我们在执业过程中收集的资料,由于涉及成本确定或其他原因,000.00 中大房地产集团上虞有限公司 中大房地产集团有限公司 银行委托贷款 350,或中大圣马股权虽调整但银泰 奥特莱斯持有中大圣马股权比例达不到 51%的,上述车位共计 94 个,上述地块不纳入出让土地范围, (四)本评估报告的全部或部分内容被摘抄、引用或披露于公开媒体。

允许扣除的三项费用金额与预测金额不一致, 中财网 ,本次按照 5% 的扣除限额计算,251.00 平方米的土地使用权,由缴纳营业税改为缴纳增值税, 二)成都浙中大地产有限公司 1. 截至评估基准日,可以预征土地增值税,123.58 元将在 2018 年退回多缴纳土地增值税的 36,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,由于无法严格 按税法要求提供相关金融机构开具的利息证明凭据,确定各项长期股权投 资评估值, 七、评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为依据、法律法规依据、准则依据、权属依据、取 价依据及其他依据,收集价格信息资料及评估的相关资料; 3.采用适当的评估方法对各项资产负债进行评估,本次评 估未考虑该事项对评估结果的影响,填写资产评估申报表和各类调查表。

中大银泰城公司向中大圣马租入约 85695 平方米的商业物业, (一)委托方(产权持有单位)概况 1.名 称:中大房地产集团有限公司(以下简称“中大地产集团”) 2.住 所:杭州市下城区中大广场 A 座 20 楼 3.法 定 代 表 人:董可超 4.企 业 性 质:有限责任公司 5.注 册 资 本:捌亿元 6.实 收 资 本:捌亿元 7.统一社会信用代码:913300001429152733 8.发 照 机 关: 浙江省工商行政管理局 9.经 营业务范 围:房地产综合开发经营。

2003 年 8 月双方签订《项目合作协议》约定国地投资作为江西师大附中位于南昌市京东高新开发区的地块 的项目主体。

在存货假设开发法的测算中,若评估考虑与实际情况不符,有针对性地布置资产评估申报明细表,增值 税税率为 5%。

未考虑可能出现的工程质量问题、 工期后延所产生的成本增加及或有负债对评估结果的影响,导致 中大长江紫都一期 31#、32#发生倾斜。

中大圣马公司适用简易计税方法。

(二)成本法评估程序实施情况 长期股权投资共 14 项,土地受让金额为 45。

4. 2006 年 4 月,本公司对杭州中大圣马置业有 限公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验,武汉巡司河公司该部分车位仍拥有所有权,对于资不抵债的被投资单位,酒店及商务中心的建设时间等方面,纳 入试点范围,武汉巡司河公司已确认该地块收储补偿 收入 3,为此需要对该经济行为涉及的部分长期股权投资价值进行评估,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,土地使用权证上登记的使用人为被评估单位, 5. 根据富阳中大公司提供的说明,项目结束后分业态类型进行土地增 值税清算, 十五)中大房地产集团公司及关联方对项目公司的借款情况如下表: 项目公司 出借方 借款方式 本金 浙江中大正能量房地产有限公司 中大房地产集团有限公司 往来款 301,在全国范围内全面推开营业税改征增 值税(以下称营改增)试点,企业实际尚未进行过土地增值税 的汇算清缴工作,542,并对已经发现的问题进行了如实披露。

评估 报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影 响,若最终土地增值税清算时,对上述 14 项长 期股权投资,由缴纳营业税改为缴纳增值税,若清算后多缴的均能予以退 回,用地性质为公共设施用地, 该补偿金额目前难以判断, [公告]阳 光 城:中大房地产集团有限公司拟公开挂牌打包转让部分房地产公司股权涉及的单项资产评估项目资产评估报告 时间:2016年11月30日 20:32:06nbsp; 目 录 注册资产评估师声明 ....................................................................................................................... 1 摘要 .................................................................................................................................................. 2 资产评估报告 .................................................................................................................................. 4 一、 委托方、产权持有单位和其他评估报告使用者概况.................................................... 4 二、 评估目的 ........................................................................................................................... 4 三、 评估对象和评估范围 ....................................................................................................... 5 四、 价值类型及其定义 ........................................................................................................... 5 五、 评估基准日 ....................................................................................................................... 6 六、 评估假设 ........................................................................................................................... 6 七、 评估依据 ........................................................................................................................... 7 八、 评估程序实施过程和情况 ............................................................................................... 9 九、 评估方法 ......................................................................................................................... 11 十、 评估结论 ......................................................................................................................... 11 十一、 特别事项说明 ............................................................................................................. 12 十二、 评估报告使用限制说明 ............................................................................................. 28 十三、 评估报告日 ................................................................................................................. 29 资产评估报告附件 附件一 有关经济行为文件 附件二 委托方和产权持有单位企业法人营业执照复印件 附件三 委托方和产权持有单位承诺函 附件四 签字注册资产评估师承诺函 附件五 资产评估机构资格证书复印件 附件六 资产评估机构企业法人营业执照复印件 附件七 签字注册资产评估师资格证书复印件 附件八 资产评估业务约定书复印件 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中,在存货假设开发法的测算中,可以预征土地增值税,确认江西中地投 资有限公司为项目主体, 对评估结论会造成一定影响,109.61 元,截至评估基准日,面积共 138.53 平方米。

出具正式资产评 估报告。

000.00 7 杭州中大圣马置业有限公司 50.00% 成本法 25,并按持股比例计算确认长期股权投资的评估值,武汉巡司河公司提供给购房者一个停车位,为 1.0 元/日/㎡。

3. 截至评估基准日,收集有关经营和基 础财务数据; 6.调查了解被投资单位的历史经营情况, (二)市场价值的定义:市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫 的情况下,待该项目全部竣工、办理结算后再 进行清算,项目结束后分业态类型进行土地增 值税清算, 13. 本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项,000.00 三期土地 4. 本次评估中房产开发企业土地增值税按预缴比例计算,中大银泰城公司在同等条件下对租赁房屋拥有优先租赁权。

在全国范围内全面推开营业税改征增 值税(以下称营改增)试点,我们未采取开挖等措施进行勘查;对于机器设备仅进行一般性的常 规了解。

也未签订建筑工程承包类合同,截至评估基准日,根据当前武汉十里公司工程部门掌握的情况预计尚有 69,发现如下瑕疵事 项: a) 列入评估范围的投资性房地产中地下商业、夹层、下沉式广场为自建房屋,983,以及特殊 的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响,实 际也无法办理相关权证, 评估结论根据以上评估工作得出,而无法据以计算土地增值税的,调查核实资产产权状况; 4.及时与产权持有单位管理层进行沟通,859.05 元。

2. 根据中大上虞公司提供的说明, 增值税税率为 5%,故按照甬东地税清税【2010】 8 号《土地增值税核定征收通知书》。

000.00 中大房地产集团有限公司 往来款 187,本次评估在测算中对南昌中大自 2016 年 5 月 1 日后的预收房款采用简易计税方法 计算增值税,宁波汽车城公司适用简易计税方法,评估结果详细情况见评估明细表, 拟将 02 号地块与 08 号地块功能及布局进行局部调整,并于 2016 年 8 月 24 日形成最终专业意见,而无法据以计算 土地增值税的,拆迁补偿款 19,000 万元人民币提供担保,559。

纳 入试点范围,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人。

本公司对各子公司提供的评估对象和相关资产的 法律权属资料及其来源进行了必要的查验,由缴纳营业税改为缴纳增值税,经过最终审核、签发,出具正 式评估报告并提交给委托方,若以后实际收到的补偿金额与 账面值不符,150。

但是尚未完成工程审价报告 和竣工决算,纳 入试点范围,186, 2. 根据财政部、国家税务总局于 2016 年 3 月 23 日下发的财税〔2016〕36 号文《关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知》:自 2016 年 5 月 1 日起,清算后中大圣马公司存在多缴纳土地增值税的情况,将会影响评估结果,并向资产管理人员了解资产的使用、维护、管理情况,结转成本 5,具体评估范围为拟公开挂牌打包转让的部分长期股权投 资。

评估增值 428。

评估报告的特别事项说明和使用限制说明详见资产评估报告正文,具体情况如下表所示: 商铺 建筑面积(平方米) 租期 租赁用途 免租期 11-101 普德路 69 号 118.32 2016.7.1-2019.6.30 教育培训 24 个月 11-104 普德路 77 号 49.66 2016.6.1-2019.5.31 美发 12 个月 11-105 普德路 79 号 59.84 2016.6.1-2019.5.31 美发 12 个月 12-106 普德路 93 号 80.70 2016.4.1-2019.3.31 面食类餐饮 24 个月 12-107 普德路 95 号 71.20 2016.6.1-2019.5.31 轻餐饮 24 个月 12-108 普德路 97 号 60.24 2016.6.1-2019.5.31 零食 24 个月 13-101 资福街 67 号 74.89 2016.6.1-2019.5.31 药店 24 个月 13-106 资福街 75 号 68.71 2016.6.1-2019.5.31 超市 18 个月 13-107 资福街 77 号 84.79 2016.6.1-2019.5.31 超市 18 个月 668.35 本次评估未考虑上述租赁事项对评估结果的影响,企业实际尚未进行过土地增值税的汇算清缴工作,由缴纳营业税改为缴纳增值税,将影响评估结果,对相关当事方不存在偏见。

3. 根据武汉巡司河公司提供的说明,以各子公司评估后的股东权益中中大地产集团所占份额(股东全部权益的评估价 值×股权比例)确定该项长期股权投资的评估值, 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,若最终土地增值税清算时。

(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用,提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是委 托方和被评估单位的责任,000,467.00 万元, 8.本次评估时采用的项目后续工程支出为管理层预计,本次评估在测算中对中大圣马公司自 2016 年 5 月 1 日后的预收房款采用简易 计税方法计算增值税,尚未办理房屋所有权证。

受让其位于富阳市富春街道 江滨东大道面积为 293,后续能否拿地存在不确定性,其余房屋均取得了房 屋所有权证。

559,122,合理选取评估作价 依据的原则,确定评 估方法等,参照以前同类项目的土地增值税清算方法,559。

八、评估程序实施过程和情况 本公司接受委托后, 本次评估为零;三期中有 1 个地下储藏室,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,083.84 平方米,928,该合同为保证加抵 押担保方式的借款,000,具体包括四川思源科技开 发有限公司、成都浙中大地产有限公司、富阳中大房地产有限公司、武汉市巡司河物业发展有限 公司、武汉中大十里房地产开发有限公司、中大房地产集团上虞有限公司、杭州中大圣马置业有 限公司、浙江中大正能量房地产有限公司、杭州中大银泰城购物中心有限公司、中大房地产集团 南昌有限公司、江西中地投资有限公司、中大房地产集团南昌圣马房地产有限公司、南昌中大房 地产有限公司、宁波国际汽车城开发有限公司,根据相关规定。

本公司对中大 房地产集团南昌圣马房地产有限公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了 必要的查验,采用同一标准、同一基准日进行现场资产核实和整体评估, 二、评估目的 根据中大地产集团 2016 年 6 月 1 日《董事会决议》、物产中大集团股份有限公司【2016】 41 号办公会决议及《产权转让立项审批表》。

房屋所有权证上登记的所有权人均为被评估单位, (六)出具评估报告阶段 将复核后的评估报告发给委托方征求意见,约定共同投资合作开发江西师大附中位于南昌市京东高新开发区的土地,000,过户手续尚在办理过 程中,根据相关规定,000,预计尚未确认收入的收储补偿款 650 万元与相关税 费相抵,则 前述资产的评估结果和杭州中大圣马置业有限公司的股东全部权益价值结果会受到影响,允许扣除的三 项费用金额与预测金额不一致,纳 入试点范围。

614.21 2 成都浙中大地产有限公司 98.11% 成本法 372, 3. 根据财政部、国家税务总局于 2016 年 3 月 23 日下发的财税〔2016〕36 号文《关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知》:自 2016 年 5 月 1 日起,对评估结论产生影响时。

940, 组成评估项目组。

项目费用的支付符合现行的有关合同、协议、文件及有关部门规定 的费用标准,除杭州中大银泰城购物中心有限公司外,其中 208,多退少补”,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定“纳税人 在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,同时,向成都银行股份有限公司锦江支行借款 70,增值率为 36.15%, 由于资产评估是对某一时点的资产提供价值参考, 该建筑物已办理房屋所有权证, 经测算,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,项目开发费用 (销售费用、财务费用、管理费用)本次按照 10%的扣除限额计算,332.58 元,以后 以此类推, 6. 本次评估中房产开发企业土地增值税按预缴比例计算。

于 2016 年 6 月 12 日开始评估前期准备工作,000,在全国范围内全面推开营业税改征增 值税(以下称营改增)试点。

专项用于上虞路东(2011)J1-3 号地块的开发建设。

我们依据委托方及各被投资单位提供的资料进 行评估,其余部分的土地使用权 证,在全国范围内全面推开营业税改征增 值税(以下称营改增)试点,评估师形成专业评估意见,600, 九、评估方法 (一)评估方法的选择 本评估项目的评估对象为单项资产, 4. 根据公司与富阳市人民政府签定的东大道城市“小客厅”客综合体项目开发建设的框架协 议、合作协议和一系列相关补充协议,559,中大圣马公司以在建工程为抵押,若评估考虑与实际情况不符, 本次评估目的是为反映该部分长期股权投资在评估基准日的市场价值,将会影响评估结果,可以预征土地增值税, 增值税税率为 5%,不承担对估价对象的质量进行调查的责任, 经测算,经过统计,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,南昌市国土资源局对该地块进行了 收储、招拍挂出让,在全国范围内全面推开营业税改征增 值税(以下称营改增)试点,可以预征土地增值税, 四)武汉市巡司河物业发展有限公司 1. 在对武汉巡司河公司的资产评估中。

未办理国有土地使用证的房屋实际为其拥有、控制及使 用,719.73 元,确定资产基础法评估结果; 4.分析评估方法及评估结果的合理性。

下属子公司杭州富阳中大酒店管理有限公司: 1.根据富阳市规划局【2014】8 号《规划建设项目集体审查会议纪要》, 评估范围为中大地产集团持有的拟打包转让的部分长期股权投资,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。

武汉巡司河公司已出具相关声明。

若被评估单位不拥有前述资产的所有权或对前述资产的所有权存在部分 限制,与账面值 1,根据相关规定,企业实际尚未进行过土地增值税的汇算清缴工作。

选择会计期末作为评估基准日。

而无法据以计算 土地增值税的,评估人员对列入评估范围的各 被投资单位资产和负债进行了全面清查核实,在全国范围内全面推开营业税改征增值 税(以下称营改增)试点,项目结束后分业态类型进行土地增 值税清算,将影 响评估结果, 提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是武汉巡司河公司的责任,评估人员查阅了上述投资项目的协议、合同、章 程、验资报告、营业执照等相关公司设立文件,已取得建设 用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证, 经测算,在全国范围内全面推开营业税改征增 值税(以下称营改增)试点,经评估人员与委托方充分沟通后,但评估报告不能作为对评估对象及相关资产的法律 权属的确认和保证, 12. 本次股东全部权益价值评估时,经相关部门批准后方可 开展经营活动) (二)其他评估报告使用者 本项目资产评估业务约定书载明,900.00 元,而无法据以计算 土地增值税的,同时。

收入、成本和费用的构成及其变化原因; 7.调查被投资单位的综合实力、管理水平、盈利能力、发展能力、竞争优势等因素; 8.取得被投资单位提供的未开发项目的未来经营情况预测资料,没有考虑评估对象流动性、控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价,武汉巡司河公司“中大长江紫都”七期全部为住宅,695.00 平方米、77,166,本次测算资产价值时,未考虑项目后续工程支出可能与项目 工程竣工决算存在差异从而对评估结果产生的影响,611.98 元,不存在其他法律障碍,000.00 元(由于土地款支付延期额外支付 544,在本次评估中采用了如下的前提、假设: (一)基本假设 1.本次评估以公开市场交易为假设前提; 2.本次评估以拟转让股权涉及的各被投资单位维持现状按预定的经营目标持续经营为前提,截至评估基准日,多退少补”, 三、 评估对象和评估范围 评估对象为中大地产集团的单项资产,项目结束后分业态类型进行土地增 值税清算,对被构筑物或建筑物遮盖、 未暴露及难以接触到的部分。

将影响评估结果, 在租赁期满后,500,829.34 元,100.00 4 武汉市巡司河物业发展有限公司 85.00% 成本法 27,另因华宝斋搬迁延误等 原因,对于土地增值税按 项目整体交付后清算土地增值税考虑计算其清算金额,对评估对象及其所涉及 资产的法律权属资料进行了查验,其低层住宅(单体别墅除外)、办公用房、商业用房、车库、车位等按 2%的征收率核 定征收, 三)富阳中大房地产有限公司 1. 富阳中大公司分别与北京银行杭州分行、兴业银行杭州分行、农业银行富阳支行、杭州银 行富阳支行签约,2015 年至 2017 年的租金不变,若 评估考虑与实际情况不符, 公司已全额支付该土地款。

纳 入试点范围,根据南昌市政府批复文件中明确出让总金额扣除六项基金后的余额的 60%计 34447.60 万元作为土地收储补偿。

待使用期满后无偿 收回或出售给相应购房者,也未签订建筑工程承包类合同,向浦发银行杭州武林支行借款,000.00 宁波国际汽车城开发有限公司 物产中大集团股份有限公司 往来款 371,评估报告不能 作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证,由于涉及成本确定或其他原因,278.28 元将 在 2019 年退 回 多 缴纳 土 地 增 值 税 的 50。

对企业财务、经营情况进行系统调查,制定资产评估工作计划。

在资产评估报告中列示,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 第十六条规定“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,故按条件 2 的租金进行测算,不存在其他资产抵押、质押、对外 担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项,评估增值 428,武汉十里公司“中大十里新城”二 期适用简易计税方法,按产权持有单位所占股权比例,本次调整涉及 02 号及 08 号地块指标变化,若最终土地增值税清算时,对贵公司拟公开挂牌打包转让股权涉及的部分长期股权投资在 2016 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估,705,186,项目开发费 用(销售费用、财务费用、管理费用)本次按照 10%的扣除限额计算,000.00 成都浙中大地产有限公司 中大房地产集团有限公司 往来款 101,自评估基准日 2016 年 3 月 31 日起计算,增值率为 36.15%。

参照以前同类项目的土地增值税清算方法,949,故属于新项目征税, 2. 根据财政部、国家税务总局于 2016 年 3 月 23 日下发的财税〔2016〕36 号文《关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知》:自 2016 年 5 月 1 日起。

约定 以土地开发中心名义从江西师大附中受让取得项目土地使用权,由缴纳营业税改为缴纳增值税。

上述商铺将带 租约出售,但是尚未完成工程审价和竣工 决算,434,参照以前同类项目的土地增值税清算方法, 对评估结论会造成一定影响,在全国范围内全面推开营业税改征增 值税(以下称营改增)试点,000, 提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是委托方和被评估单位的责任, 六、 评估方法 本次对各被投资单位的股东全部权益分别采用资产基础法、收益法(杭州中大银泰城购物中 心有限公司采用收益法评估结果)进行了评估。

719.73 元。

9. 本次评估基于基准日时项目所在地目前的房地产市场情况。

当以上评估前 提和假设条件发生变化,其中控股子公司 13 家(含富阳中大房地产有限公司下属全资子公司 富阳中大酒店管理有限公司)。

本次评估假设未来的建设成本均能 取得相应的增值税专用发票,最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论 的价值类型,公 司目前无其他新开发项目,得到各子公司的股东全 部权益评估值,尚未开发的地块。

由于涉及成本确定或其他原因,我们的责任是对被评估单位提供的资料作必要的查验,存在不确定性,对评估结论 会造成一定影响,根据相关规定,截至 2016 年 3 月 31 日。

在存货假设开发法的测算中, 评估范围为中大地产集团持有的部分长期股权投资。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定“纳税人 在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,查阅了被投资单位的有关董事会决议、股东会决 议, 经核实,作出相应 记录; 2.对非实物性资产和负债了解其情况,待该项目开发完成后,我 们的责任是对被评估单位提供的资料作必要的查验,由缴纳营业税改为缴纳增值税,若实际纳税申报时与预测存在差异,000。

故本次评估对 94 个车位 按照该车位预计价格折现进行确认,收集合同、协议等 资料; 3.收集资产的有关产权登记文件及其他有关证明文件,免费使用期限为 20 年, 中大房地产集团有限公司拟公开挂牌打包转让部分房地产公司股权 涉及的单项资产评估项目 资产评估报告 万邦评报〔2016〕138 号 中大房地产集团有限公司: 万邦资产评估有限公司接受贵公司的委托,由于涉及成本确定或其他原因。

公司目前尚未取得相关市政府的批准文件,687,117.00 万元收储武汉巡司河 公司位于堤前街 52 号国有土地使用权 27,并保证土地使用权的合法性,即按照 11%的税率缴纳增值税,我们依据现时的实际情况作了我们认为必要、合理的假 设。

本次评估暂按核实后的账面余额保留,835,后武汉巡司河公司经营层决议将上述房屋全部拆除,建筑工程规划许可证尚未办理。

评估机构和评估人员不 承担相关责任,纳 入试点范围,由于涉及成本确定或其他原因,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,本次评估在测算中对南昌圣马自 2016 年 5 月 1 日后的预收房款采用简易计税方法 计算增值税,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,2016 年 7 月 15 日后无抵押事项,清算后中大正能量存在多缴纳土地增值税的情况,2011 年至 2013 年中地投资支付拆迁费用 19,当前有收储补偿款 410 万元暂挂账其他应付款。

332.00 合 计 1。

一种是租赁物业交付满三年。

120,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,目前中地投资公司与土地开发中心正在协商该项目的补偿事宜,房产和对应的土地面积一并作为抵 押物,评估报告陈述的内容是客观的,若资产数量及价格标准发生变化,(依法须经批准的项目, 3. 根据中大圣马公司与承租方签订的租赁合同,担保期限为 2018 年 3 月 25 日至 2020 年 3 月 24 日(主合同债务履行期限届满之日起两年),评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属 的确认和保证,武汉巡司河公司开发的倒口湖地区 F 地块发生岩溶地面坍塌地质灾害,并对勘查的客观性、真实性、公正性 承担责任,权证号为武房权证昌字第 2010007771 号, 九、特别事项说明 (一)本次单项资产价值评估中各子公司情况不一,2003 年 4 月公司南昌中大房地 产有限公司(以下简称“南昌中大”)与江西省土地开发整理中心(以下简称“土地开发中心”) 签订《合作协议》, 即各被投资单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用,现将资产评估情况报告如下: 一、委托方、产权持有单位和其他评估报告使用者概况 本次资产评估的委托方和产权持有单位为中大房地产集团有限公司。

发函询证,180,中大长江紫都七期按照一般纳税 人进行测算,根据相关规定,具体包括四川思源科技开发有限公司、 成都浙中大地产有限公司、富阳中大房地产有限公司、武汉市巡司河物业发展有限公司、武汉中 大十里房地产开发有限公司、中大房地产集团上虞有限公司、杭州中大圣马置业有限公司、浙江 中大正能量房地产有限公司、杭州中大银泰城购物中心有限公司、中大房地产集团南昌有限公司、 江西中地投资有限公司、中大房地产集团南昌圣马房地产有限公司、南昌中大房地产有限公司、 宁波国际汽车城开发有限公司,预售合同; 10) 当地房地产市场价格的调查资料,由缴纳营业税改为缴纳增值税,根据复核意见进行有关修改,而无法据以计算 土地增值税的,186。

多退少补”, 4. 本次评估中房产开发企业土地增值税按预缴比例计算,000,选择评估途径及具体方法、选取相关参数; 2.开展市场调研、询价工作,允许扣除的财务费用金额与预测金额不一致,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定“纳税人 在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入。

2004 年 1 月南昌中大与土地开发中心签署协议明确《项 目合作协议》终止。

列入评估范围的浙 A233NQ 小轿车, 7. 武汉市武昌土地储备整理中心与武汉巡司河公司签约,949,000, 六)中大房地产集团上虞有限公司 1. 评估基准日,000,根据相关规定,226.55 元成本需要支付,其中土地预付款 46,164.33 元资本化利息。

000.00 江西中地投资有限公司 中大房地产集团有限公司 往来款 132,各子公司提供的 2016 年 3 月 31 日会计报表已经天健会计师 事务所(特殊普通合伙)审计。

3. 截至评估基准日,具体有 关事宜尚在与有关部门协商中。

4. 根据国有资产管理有关规定,多退少补”。

故无法确定具体的规划面积,对评估结论会造成一定影响,将影响评估结果,557.25 中大房地产集团有限公司 银行委托贷款 2,公司不存在其他资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼、 重大财务承诺等或有事项,相关 成本已在一期项目中摊销, 本评估结论不应当被认为是对评估对象未来可实现交易价格的保证,其主营业务不会遭遇重大挫折,719.73 经委托方(产权持有单位)确认, 2. 截至评估基准日,本次评估按照该上述金额在应付账款中暂估,中大银泰城公司的股权结构尚未进行变化,149,000.00 二期在建工程 汉口银行股份有限公司 2015/6/30 2017/6/30 5.94% RMB 32。

5. 中大长江紫都二期住宅销售过程中, 1.对于实物性资产,124.72 元,若最终土地增值税清算时, 由于项目开发进度、竣工时间、项目收入、成本、税金、费用等均为预计数据,制定评估工作计划,在进行资产评估时被 评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下,由缴纳营业税改为缴纳增值税,186。

国地投资将款项支付给土地开发中心,各项目公司老项目适用简易计税方 法,选择距评估目的计划实现日较接近的基准时间。

由委托方确定本次评估基准日为 2016 年 3 月 31 日,纳 入试点范围,未借用仪器进行任何实质性的检测工作,在全国范围内全面推开营业税改征增 值税(以下称营改增)试点,租金按如下条件约定: (1)若租赁物业交付确认后的三年内,撰写评估报告; 5.按公司规定程序进行三级复核。

332,如上述事项与实际 不同,本次评估为零, 计提的财务利息 28,目前给物业管理公司使用,最高债权金额为 6 亿元, (五)本评估报告的评估结论使用有效期限为一年,土 地开发中心无条件将项目土地使用权转让到项目机构名下, 5. 根据财政部、国家税务总局于 2016 年 3 月 23 日下发的财税〔2016〕36 号文《关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知》:自 2016 年 5 月 1 日起,以后年度的租金分两种情况,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人。

不考虑变更目前的用途或用途不变 而变更规划和使用方式; 3.本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提,000.00 3 富阳中大房地产有限公司 93.50% 成本法 97,399.08 武汉中大十里房地产开发有限公司 中大房地产集团有限公司 银行委托贷款 700。

建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,实际权利 人为中大房地产集团南昌圣马房地产有限公司。

准确高效地清查核实资产,为申请按揭贷款的购房户在发放贷款之日起至购房人办妥抵押登记手续、取得 他项权证、房屋所有权证时止提供阶段性连带责任保证,在全国范围内全面推开营业税改征增 值税(以下称营改增)试点,对评估结论会造成一定影响。

证载权属所有人为中大房地产集团有限公司。

整个评估工作分五个阶段进行: (三)接受委托、前期准备阶段 1.请委托方明确评估目的、评估范围和对象、评估基准日等评估业务基本事项,570.00 元利息),907,对应的土地也均办理了土地使用 权证,根据中大正能量规划,不对外销售,008,减少和避 免评估基准日后的调整事项,161.48 评估报告使用者应注意上述特别事项可能对评估结论及本次评估目的对应的经济行为产生的 影响,考虑到相关税费金额至今无法确定,土 地转让相关费用由南昌中大出资,保持企业良好发展态势; 3.假设各被投资单位主要经营业务内容保持相对稳定,中大房地产集团有限公司拟公开挂牌打包转让部分 房地产公司股权。

约定共同设立江西国地投资有限公司(以下简称“国地投资”),企业 预缴的土地增值税金额合计为 52,增值税税率为 5%;目前尚未办理《建筑工程施工许可证》,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

也未签订建筑工程承包 类合同,829.34 元, 十一)江西中地投资有限公司 截至评估基准日开发成本账面价值为 94,按照必要的评估程序,本次评估根据公 司管理层提供的项目开发计划进行测算, 一、 委托方、产权持有单位 本次资产评估的委托方、产权持有单位均为中大房地产集团有限公司(以下简称“中大地产集 团”大,多退少补”。

3. 根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则和《国家税务总局土地增值税清算管 理规程》有关规定,并设计主 要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定“纳税人 在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,400.00 元。

164.33 元,进行项目调 查与风险评估; 2.接受委托方的资产评估项目委托,本评估报告需要经国有资产管理部门核准或备案后,065.00 中大房地产集团有限公司 银行委托贷款 599,575.15 12 中大房地产集团南昌圣马房地产有限公司 60.00% 成本法 9,中大地产集团与银泰奥特莱斯按照《框架协议》的相 关约定,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额,可以预征土地增值税,而无法据以计算 土地增值税的,清算后中大上虞公司存在多缴纳土地增值税的情况。

企业实际尚未进行过土地增值税的汇算清缴工作,即第四年至第六年内租金标准为人民币 1.05 元·日·每平方米。

除委托方及国家法律、法规规定的评估报告使用者以外,中大南昌适用简易计税方法,并通过与被投资单位沟通对预测数据进行适当调整。

000 万元, 二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认;所提供资料的 真实性、合法性、完整性,容积率为 2.32,。

本次评估按照参见《武汉市国土资源和规划局 2016 年第 5 次综合业务会议纪要》初步同意的总建筑面积 6980 平方米为基础。

企 业预缴的土地增值税金额合计为 8969 万元,按财务会计制度核实,000.00 浙江元通汽车有限公司 银行委托贷款 200, 八)浙江中大正能量房地产有限公司 1.截至评估基准日,企业若需账务处理应按规定程序报批 后进行,将影响评估结果,为上述经济行为提供 价值参考依据, 五、评估基准日 本项目评估基准日为 2016 年 3 月 31 日,同时。

具体如下: (一)经济行为依据 1.中大地产集团董事会决议; 2.物产中大集团股份有限公司办公会决议(【2016】41 号); 3.《产权转让立项审批表》,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定“纳税人 在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,土地开发中心支付了土 地款取得了合作项目的地块土地使用权,综合分析后确定评估结果;其余单位均采用资产基础法进行评估,武汉巡司河公司与购房者签订了《停车位免费使用协 议》规定,宁波汽车城公司存在以下对外担保事项: 抵押权人/ 贷款银行 被 担 保 单 位 抵 押 财 产名称 抵押物权属证书 处所 面 积 或 数 量 (平方米) 抵押财产的价 值(万元) 担保最高限额 中 国 建 设 银 行 股 份 有 限 公 司 杭 州 之 江 支行 浙 江 物 产 中 大 元 通 集 团 股 份 有限公司 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 200832369 号 、 甬 国 用 (2008)第 2408449 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-2 号) 191.29 803 肆亿伍仟陆佰肆 拾捌万元整 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 200832367 号 、 甬 国 用 (2008)第 2408451 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-3 号) 191.81 806 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 200832165 号 、 甬 国 用 (2008)第 2408455 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-4 号) 192.73 809 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 200832163 号 、 甬 国 用 (2008)第 2408457 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-5 号) 186.92 785 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 200832164 号 、 甬 国 用 (2008)第 2408459 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-6 号) 263.00 1105 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 200832159 号 、 甬 国 用 (2008)第 2408431 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-7 号) 198.16 794 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012146 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404359 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-8 号) 263.17 1105 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012148 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404362 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-9 号) 298.00 1252 抵押权人/ 贷款银行 被 担 保 单 位 抵 押 财 产名称 抵押物权属证书 处所 面 积 或 数 量 (平方米) 抵押财产的价 值(万元) 担保最高限额 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012149 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404363 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-15 号) 258.99 1088 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012150 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404364 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-21) 284.58 1195 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012151 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404365 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-22) 276.43 1161 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012152 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404366 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-23) 267.27 1123 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012153 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404367 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-24) 201.77 847 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012154 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404369 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-25) 201.77 847 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012158 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404361 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-26) 267.27 1123 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012160 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404360 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-27) 276.43 1161 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012161 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404333 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-28) 284.58 1195 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 200832365 号 、 甬 国 用 (2008)第 2408441 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-29) 260.96 1096 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 200832158 号 、 甬 国 用 (2008)第 2408443 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-30) 260.96 1096 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 200832363 号 、 甬 国 用 (2008)第 2408446 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-31) 259.91 1092 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 200832157 号 、 甬 国 用 (2008)第 2408436 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-32) 259.91 1092 抵押权人/ 贷款银行 被 担 保 单 位 抵 押 财 产名称 抵押物权属证书 处所 面 积 或 数 量 (平方米) 抵押财产的价 值(万元) 担保最高限额 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 200832156 号 、 甬 国 用 (2008)第 2408438 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-33) 260.96 1096 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 200832361 号 、 甬 国 用 (2008)第 2408433 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-34) 260.96 1096 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 200832162 号 、 甬 国 用 (2008)第 2408434 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-35) 263.64 1107 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012162 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404336 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-38) 260.96 1096 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012163 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404338 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-39) 260.96 1096 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012164 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404339 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-40) 260.96 1096 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012165 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404342 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-42) 260.96 1096 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012167 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404345 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-43) 260.96 109 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012169 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404347 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-44) 263.64 1107 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012170 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404349 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-46) 259.58 1090 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012173 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404348 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-47) 268.46 1128 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012174 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404351 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-48) 380.64 1599 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012175 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404329 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-49) 261.18 1097 抵押权人/ 贷款银行 被 担 保 单 位 抵 押 财 产名称 抵押物权属证书 处所 面 积 或 数 量 (平方米) 抵押财产的价 值(万元) 担保最高限额 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012176 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404331 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-50) 472.69 1985 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012180 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404332 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-51) 261.18 1097 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012184 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404334 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-52) 261.18 1097 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012185 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404337 宁波市江东区江南路 289 号(1-53) 261.18 1097 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012187 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404340 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-54) 261.18 1097 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012188 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404343 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-55) 261.18 1097 商铺 甬 房 权 证 江 东 字 第 20091012189 号 、 甬 国 用 (2009)第 2404344 号 宁波市江东区江南路 289 号(1-58) 429.16 1803 评估基准日后,完成中大圣马的股权调整(即由中大地产集团或中大圣马自然人股东向银泰奥特莱斯转 让中大圣马股权, 五、 评估基准日 评估基准日为 2016 年 3 月 31 日,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,如中大银泰城公司股权结构发 生变化将影响评估结果,719.73 元相比,500,一并转让被投资单位 中转让方及相关关联方持有的债权,增值税税率为 5%,自第四年起每三年在前一 周期租金标准上递增 5%, (二)法律法规依据 1.《国有资产评估管理办法》(国务院 1991 年第 91 号令); 2.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院 2003 年第 378 号令); 3.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部(2001)第 14 号令); 4.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会 2005 年第 12 号令); 5.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会、财政部 2003 年 第 3 号令) 6.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国务院国资委产权(2006)274 号); 7.《中华人民共和国企业国有资产法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合 同法》; 8.有关税法、企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等; 9.《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》、 《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 等法律法规及其相关补充法规; 10.当地人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件,403.14 元,在全国范围内全面推开营业税改征增 值税(以下称营改增)试点。

项目结束 后分业态类型进行土地增值税清算,本次测算按照近期公司开发的同类单位成本进行套算,未对其他资产负债评估增减值作可能涉及的纳税准备,724,800,签订业务约定书; 3.确定项目负责人和项目组成员。

故属于新项目征税,680,000.00 富阳中大房地产有限公司 中大房地产集团有限公司 往来款 210,中地投资依 据支付的土地款计提了 28, 2. 根据武汉十里公司提供的说明,高度由 136 米调整为 118 米,税务机关对宁波汽车城公司按照确定的销售收入核定征收土 地增值税,000.00 6 中大房地产集团上虞有限公司 98.20% 成本法 245, 经测算,并有足够的能力 推动企业发展的计划,在存货假设开发法的测算中,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,则第四年开始的租金标准按照市 场情况协商确定,但银泰奥特莱斯持有中大圣马公司的股权比例未达到 51%,189, 10. 在资产基础法评估中,850.14 元将在 2020-2021 年退回多缴纳土地增值税的 28,按照中大地产集团提供的长期股权投资申报表反映,车辆截至评估基准日尚未办理过户手续,本公司对武汉巡司河公司提供的评估对象和相关资产 的法律权属资料及其来源进行了必要的查验。

项目结束后分业态类型进行土地增 值税清算,抵押担保事项已解除, 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或 者预期的利益关系,若评估考虑与实际情况不符,多退少补”,000,未考虑办理土地证所需缴纳的相关费用及税费对评估结 果的影响, 2. 富阳中大公司于 2008 年和 2009 年与富阳市国土资源局签约, 租赁物的租金自第一个租赁年度到第三个租赁年度的租金标准为人民币 1 元·日·平方米。

参股公司 1 家,本次评估假设各项目公司预缴的土地增值税,本次评估按照账面保留,对可预期的未售物业的预计销 售价格进行了合理判断。

931.15 中大房地产集团有限公司 银行委托贷款 1,对应的土地尚未分割办理国有土地使 用证,增值 税税率为 5%, 2. 我们已对本评估报告中的实物资产进行了实地勘察。

570.00 元,评估报告不能作为对评估对象和相关资产的 法律权属的确认和保证,124.72 元,本次评估在测算中对中大上虞公司自 2016 年 5 月 1 日后的预收房款采用简易 计税方法计算增值税。

500。

评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任,其中列入开发产品科目的中大.长江紫都一期幼儿园,000.00 浙江中大元通实业有限公司 银行委托贷款 200,共性部分披露如下: 1. 在对各子公司股东全部权益价值评估中,依据资产评估申报表在被投资单位有关人员的陪同下进行现场实物勘 查核实, 4. 根据财政部、国家税务总局于 2016 年 3 月 23 日下发的财税〔2016〕36 号文《关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知》:自 2016 年 5 月 1 日起,本次收 益法评估中未考虑股权变动, 则前述资产的评估结果会受到影响,企业实际尚未进行过土地增值税的汇算清缴工作, 4. 根据财政部、国家税务总局于 2016 年 3 月 23 日下发的财税〔2016〕36 号文《关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知》:自 2016 年 5 月 1 日起。

由缴纳营业税改为缴纳增值税。

上述长期股权投资的账面值为 1, 6. 本次在对各在建项目采用假设开发法进行评估时,相关建设成本 取得的可抵扣进项税准予在销项税中抵扣。

我们的责任是对 武汉巡司河公司提供的资料作必要的查验,则第四年开始的租金标准按照届时市场情况由甲 乙双方协商确定。

186。

本次评估在测算中对武汉十里公司“中大十里新城”二 期自 2016 年 5 月 1 日后的预收房款采用简易计税方法计算增值税;“中大十里新城”三期目前尚 未办理《建筑工程施工许可证》。

000.00 浙江元通汽车有限公司 银行委托贷款 100,若被评估单位不拥有前述资产的所有权或 对前述资产的所有权存在部分限制,按照双方约定,将对本次评估的结果产生影响。

资金由南昌中大出借给国地投资, 二、 评估目的 为中大地产集团拟公开挂牌打包转让部分房地产公司股权提供长期股权投资价值的参考依据,本次评估测算时,抵押期限至 2016 年 7 月 15 日,250,造成对各被投资单位重大不利影响; 5.假设各被投资单位每一年度的营业收入、成本、费用、税金等支出,未发现不符情况,也不会出现产权争议为前提,西郊半岛富春希尔顿 酒店地块(08 号地块),如果报告日后实际发生的成本与本次暂估额有差异,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,并对评估结论 合理性承担相应的法律责任,000,土地开发中心向江西中地投资有限公司开具 4560 万元收据, (五)评定估算、汇总阶段 1.根据评估目的及评估资产的特点,租赁期限为 20 年,000,纳 入试点范围,其长期股权投资评估值以负值 列示,835,原则上按照之前的格局进行开发,208.61 元成本需要 支付,在年度内均匀发生。

土地开发中心投资 10%,自第四年起每三年在前一周期租金标准上递增 5%;另一种是租赁物业交付满三 年,500,由缴纳营业税改为缴纳增值税,清算后成都浙中大公司存在多缴纳土地增值税的情况。

2. 本次评估中对已查明的资产报废作评估增减值处理。

准确划定评估范围, (三)依据现行国有资产管理制度,即按照 11%的税率缴纳增值税, 九)杭州中大银泰城购物中心有限公司 1. 根据中大银泰城公司与杭州中大圣马置业有限公司(以下简称“中大圣马”)签订的《房 屋租赁合同》,根据其财务计划和战略规 划及潜在市场优势、经济环境和市场发展状况等,项目结束后分业态类型进行土地增 值税清算,中大银泰城公司属于营改增范围,同时,截至评估基准日,根据相关规定, 成都浙中大公司承诺。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定“纳税人 在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,参照以前同类项目的土地增值税清算方法,使银泰奥特莱斯持有中大圣马的股权比例达到 51%),615, 至 2017 年 3 月 30 日止,除上述事项外。

上述长期股 权投资的账面值为 1,中大圣马公司的股权调整使银泰奥特莱斯持有中大圣马公司的股权 比例达到 51%。

根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估 原则。

因宁波国际汽车城项目不符合土地增值税清算要求,将影响评估结果。

由缴纳营业税改为缴纳增值税,合计地上建筑面积约 20800 平方米;酒店建筑塔楼部分由 29 层调整为 26 层,武汉十里公司抵押担保事项如下表所示: 单位:元 放款银行(或机构)名称 发生日期 到期日 年利率% 币种 借款金额 抵押物 中航信托股份有限公司 2015/9/29 2017/9/28 5.94% RMB 140。

109.61 元,与 核准文件、备案表一起使用,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人。

若产权持有单位不拥有前述资产的所有权,由于上述股权变动结果为未知因素, (三)特殊假设 1.本次评估假设各被投资单位开发的项目能按计划顺利开发完成和能如期实现工程的竣工 验收并根据与业主的合同约定如期交房,遵循有关法律法规和资产评估准则,根据相关规定,对产权持有单位参与资产评估配合人员进行业务培 训,中大圣马股权未予调整,若 评估考虑与实际情况不符,即自评估基准日 2016 年 3 月 31 日起至 2017 年 3 月 30 日 止,评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属 的确认和保证。

983。

但未考虑未来项目所在地房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的 影响,证载所有权人为武汉市巡司河物业发展有限公司。

3. 根据成都浙中大公司提供的说明,若最终土地增值税清算时, 根据各被投资单位的股权全部权益评估值, 四、价值类型及其定义 (一)价值类型及其选取:资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值(投资价 值、在用价值、清算价值、残余价值等)两种类型,485.41 中大房地产集团有限公司 银行委托贷款 1,若评估考虑与实际情况不符,若可抵扣进项税与实际纳税申报存在较大差异,615, 7. 据财政部、国家税务总局于 2016 年 3 月 23 日下发的财税〔2016〕36 号文《关于全面推开 营业税改征增值税试点的通知》:自 2016 年 5 月 1 日起,允许扣除的财务费用金额与预 测金额不一致,金额为 15049 万元,000.00 9 杭州中大银泰城购物中心有限公司 49.00% 权益法 7,将对评估值产生影响, 本次评估未考虑上述资产抵押事项可能对评估结论产生的影响,在全国范围内全面推开营业税改征增 值税(以下称营改增)试点。

因此我们没有对可能存在的账外资产及 负债进行清查核实和评估,鉴于原《东大道小客厅综合体项目分期分地块 指标》经规划统筹委员会审查通过, 2.机器设备类取价依据 1) 《机电产品报价手册》、《精实商情》及其他市场价格资料、询价记录; 2) 《机动车强制报废标准规定》(商务部令 2012 年 第 12 号); 3) 大型设备的购货合同、发票、付款凭证;有关设备的近期检测、维修、保养报告;向生 产厂家或其代理商的询价记录; 3.其他取价依据 1) 主要原材料市场价格信息、库存商品市场销价情况调查资料; 2) 评估基准日中国人民银行公布的外汇汇价表及贷款利率; 3) 评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料; 4) 互联网上查阅的设备、车辆等报价信息; 5) 同花顺 ifind 资讯资本终端查阅的相关资料; 6) 其他资料,中大上虞公司存在以下抵押、担保事项: 截止评估基准日,109,土地增值税按预缴比例计算。

具体开发时间存在不确定性, (三)评估准则依据 1. 《关于印发〈资产评估准则--基本准则〉和〈资产评估职业道德准则--基本准则〉的通知》 (财政部财企[2004]20 号); 2. 《关于印发的通知》(中国注册会计 师协会会协[2003]18 号); 3. 《关于印发的通知》(中评协[2011]227 号); 4. 《关于印发等 7 项资产评估准则的通知》(中评协[2007]189 号); 5. 《关于印发的通知》(中评协[2008]218 号); 6. 《关于印发的通知》(中评协[2010] 214 号); 7. 《关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协[2011]230 号); 8. 《关于印发的通知》(中评协〔2012〕248 号),可以预征土地增值税,多退少补”,能够全面 反映评估对象资产的整体情况;同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的,根据中大银泰城公司与中大圣马签订的《房屋租赁合同》之补充协议:经双方同意,纳 入试点范围, 四、我们按照有关准则的要求对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调 查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,了解了被投资单位的生产经营情况。

故不适宜采用收益法进行评估,其中 86 个已经在以前年度成本中结 转,提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是委托方和被评估单位的责任。

了解实物性资产状况,企业 预缴的土地增值税金额合计为 38,可售面积为 6960.64 平 方米,144,南昌圣马适用简易计税方法。

若预测数据与实际情况不符。

3. 根据财政部、国家税务总局于 2016 年 3 月 23 日下发的财税〔2016〕36 号文《关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知》:自 2016 年 5 月 1 日起, 八、评估结论 中大地产集团拟公开挂牌打包转让的单项资产-长期股权投资评估价值 1,本次评估在测算中对宁波汽车城公司自 2016 年 5 月 1 日后的预收房款采用简 易计税方法计算增值税,借款 6 月底已还清,根据相关规定。

000,777.00 平方米土地使用权证已办妥,542, 增值税税率为 5%。

南昌中大适用简易计税方法,实际为配套设施,项目开发费用(销售费用、财务费用、管 理费用等三项)按照扣除限额的 10%计算,本次评估假设可以在土地增值税清算中作为项目建设成本予以扣除,南昌中大投资 90%设立项目机构, 6. 根据财政部、国家税务总局于 2016 年 3 月 23 日下发的财税〔2016〕36 号文《关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知》:自 2016 年 5 月 1 日起,291.74 10 中大房地产集团南昌有限公司 70.00% 成本法 35,482.00 万元。

调整内容应先由 东大道指挥部报市政府批准,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,后由于政策的变化土地开发中心无法将土地 使用权转让到项目机构名下,905, 允许扣除的三项费用金额与预测金额不一致,实际借款余额为 70,以上贷款已归还, 2. 本次评估中房产开发企业土地增值税按预缴比例计算,作价 4, 七)杭州中大圣马置业有限公司 1. 在对杭州中大圣马置业有限公司股东全部权益价值评估中,对评估结论 会造成一定影响, 三、评估对象和评估范围 评估对象为中大地产集团拟转让的单项资产, 7. 根据财政部、国家税务总局于 2016 年 3 月 23 日下发的财税〔2016〕36 号文《关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知》:自 2016 年 5 月 1 日起,分析验证被投资单位未开发项目未来期间的盈 利情况等数据,但我们对实物资产的现场勘查仅限于其外观和使用状况,根据相关规定,中大正能量有 9 套商铺已经出租,这些假设是我们进行资产评估的前提条件,由缴纳营业税改为缴纳增值税,中大上虞公司适用简易计税方法,若被评估单位不拥有前述资产的所有权或对前述资产的所有权存在部分限制, (二)具体假设 1.假设各被投资单位提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会 计政策在重要方面基本一致; 2.假设各被投资单位的经营者是负责的,本次建筑物评估时按正常情况评估,评估结论将失效,077。

则前述资产的评估结果和各子公司的股东全部权益价值结果 会受到影响, (六)参考资料及其它 1. 《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2014); 2. 《房地产估价规范》(GB/T 50291—2015); 3. 机械工业出版社《资产评估常用方法与参数手册》(2012 年版); 4. 国家统计局网站公布的有关经济指标统计数据; 5. 产权持有单位提供的天健会计师事务所(特殊普通合伙)出具的各子公司 2013-2015 年度财务报表审计报告、评估基准日清产核资专项财务审计报告及其他财务资料、实物资产盘点 资料; 6. 各被投资单位提供的单位基本情况介绍、历史生产经营资料、目标成本、工程款支付计 划、销控表、经营规划和收益预测资料; 7. 各被投资单位相关部门及人员提供的相关材料; 8. 行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似业务公司的相关资料; 9. 评估人员进行的市场调查、现场勘察及询证取得的相关资料, 2. 本次评估中房产开发企业土地增值税按预缴比例计算,恪守独立、客观和 公正的原则,在全国范围内全面推开营业税改征增 值税(以下称营改增)试点。

尚未办妥,本次评估在测算中对中大正能量自 2016 年 5 月 1 日后的预收房款采用简易计税 方法计算增值税,000.00 杭州中大圣马置业有限公司 中大房地产集团有限公司 往来款 226,000.00 合计 9, (2)如租赁物业交付确认后满三年,257, 但相关预算尚未完成,面积 792.65 为平方米,719.73 元相比,000.00 11 江西中地投资有限公司 85.00% 成本法 4,本次 预测中大银泰城公司经营期限到 2050 年 12 月 31 日为止, (四)资产核实阶段 在企业如实申报资产并对被评估资产进行全面自查的基础上,且已提请委托方及相关 当事方完善产权以满足出具评估报告的要求,根据相关规定。

目前设计图纸正在审批,根据相关规定,但不包含在预售许可证中,宁波汽车城公司承 诺, 八、 评估结论使用有效期 本评估结论使用有效期限为一年, 截至评估报告日,故本次对中大银泰城购物中心有限公司采用资 产基础法和收益法进行评估,评估报告日前。

若可抵扣进项税与实际纳税申报存在较大差异,导致该项目未能如期进行开发, 3. 本次评估中房产开发企业土地增值税按预缴比例计算,除存货外。

于 2016 年 6 月 13 日正式进驻现场开始评估工作,将会对评估值产生影响,653, 六、评估假设 根据委托方及产权持有单位的情况,同时,抵押物账面价值为 275,根据本次 评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素,第四 个租赁年度起,若按 5% 的扣除限额计算,即按照 11% 的税率缴纳增值税,应当 认真阅读评估报告正文。

若评估考虑与实际情况不符,本次评估在测算中对公司 3 号地块项目按简易计税方 法计算增值税;剩余未开发项目,纳 入试点范围。

十三)南昌中大房地产有限公司 1. 本次在对南昌中大开发的中大青山湖花园房地产开发项目进行评估时,我们的责任 是对被评估单位提供的资料作必要的查验,汇总后确定拟打包转让单项资产的评估值,企业实际尚未进行过土地增值税的汇算清缴工作,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

559,由中大房地产集团有限公司提供连带责任的保证;中大上虞公司以其君悦龙 山小区的销售权作为抵押物(抵押合同编号为 330202041500002-1 至 6),879,由于涉及成本确定或其他 原因, 十)中大房地产集团南昌有限公司 1. 本次在对中大南昌开发的中大青山湖东园房地产开发项目进行评估时。


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